À Barlin, Lens ou Béthune, pendant que les acheteurs particuliers fuient les biens mal isolés, humides ou avec un DPE F/G, vous devez les rechercher activement. Pourquoi ? Ces défauts vous permettent de négocier des décotes importantes, de réaliser des travaux déductibles et d’optimiser votre fiscalité via le déficit foncier.
Actuellement, le marché immobilier français offre une situation paradoxale : alors que les acheteurs particuliers fuient les biens mal isolés, humides ou classés DPE F/G, ces mêmes défauts deviennent des opportunités en or pour les investisseurs avisés. En effet, ces imperfections permettent de négocier des décotes importantes, de réaliser des travaux déductibles et d’optimiser sa fiscalité via le déficit foncier.
Mais pourquoi ces « défauts » sont-ils si précieux ? Tout simplement parce qu’ils transforment un bien délaissé en un actif rentable.
Dans cet article, nous allons décrypter comment ces super-pouvoirs cachés peuvent vous aider à construire un patrimoine immobilier solide.
Focus sur ces défauts qui valent de l’or
Mauvaise isolation acoustique et thermique
Par exemple, les acheteurs détestent les nuisances sonores et fuient les biens mal isolés phoniquement. En revanche, pour un investisseur, ce défaut se transforme en un atout majeur : non seulement il permet de négocier une décote, mais il offre aussi l’opportunité de valoriser le bien après des travaux d’isolation. Ainsi, un argument qui effraie les particuliers devient un levier de rentabilité.
Installer une isolation phonique légère (doublage des murs mitoyens, porte palière renforcée) coûte entre 2 000€ et 5 000€. C’est déductible et ça valorise immédiatement le bien.
DPE F ou G
D’une part, un bien classé F ou G fait fuir 70% des acheteurs particuliers, ce qui réduit considérablement la concurrence. D’autre part, cette situation crée une marge de négociation idéale pour l’investisseur.
En outre, depuis 2025, l’interdiction de louer les logements G pousse les vendeurs à brader leurs biens — une aubaine pour ceux qui savent en tirer parti.
Opportunité pour l’investisseur :
- Négociez une décote importante (15 à 25% selon les villes)
- Planifiez des travaux de rénovation énergétique
- Profitez du déficit foncier jusqu’à 21 400€/an pour certains travaux
- Bénéficiez des aides (MaPrimeRénov’, CEE, prêts bonifiés)
- Relouez avec un DPE C ou D et augmentez le loyer
Exemple chiffré : Appartement acheté 120 000€ (au lieu de 150 000€) avec DPE G. Travaux d’isolation : 25 000€. Déficit foncier : 21 400€ la première année. Économie fiscale (TMI 30%) : 6 420€. Valeur du bien après travaux : 155 000€. Plus-value latente créée : 10 000€.
Manque de luminosité
Un appartement sombre fait fuir les familles. Mais pour un investisseur, c’est un détail corrigeable.
Vous négociez une décote de 10 000€ pour un défaut que vous corrigez avec 5 000€ de travaux déductibles.
Voici ces petits travaux qui transforment la perception du bien :
- Repeindre en blanc/tons clairs : faisable par soi-même
- Installer des miroirs stratégiques : quelques centaines d’euros
- Remplacer des vieilles fenêtres par du double vitrage : 3 000€ à 6 000€ (déductible)
- Ouvrir une cloison non porteuse : 1 500€ à 3 000€
Humidité et traces de moisissures
À première vue, les acheteurs perçoivent l’humidité comme une catastrophe. Pourtant, des solutions efficaces existent, telles que le traitement des murs ou l’installation d’une VMC. De plus, ces travaux, bien que coûteux, sont déductibles et augmentent la valeur du bien. Ainsi, ce qui semble être un problème se transforme en opportunité.
L’humidité fait peur mais les solutions existent :
- Traitement des murs : 2 000€ à 5 000€
- Installation d’une VMC : 500€ à 3 000€
- Réfection de l’étanchéité : 3 000€ à 8 000€ selon l’ampleur
Faites faire un diagnostic avant d’acheter. Si le problème est superficiel, vous tenez un excellent argument de négociation. Si c’est structurel, vous passez votre chemin (sauf si la décote compense largement).
» J’ai eu en charge le vente d’une maison à fort potentiel dans le nord. Un investisseur aguerri a profité de l’aubaine en faisant une offre plus basse justifiant le coût du traitement de la mérule environ 8 000€. Il a eu raison. L’offre a été acceptée. D’autres investisseurs avant lui n’avaient pas eu sa vision. C’est très certainement une maison avec laquelle il fera une forte plus-value d’au moins 100 000€. »
Vis-à-vis gênant et rue bruyante
Un vis-à-vis direct ou une rue passante fait chuter le prix. Les particuliers cherchent la tranquillité absolue. Pas vous.
Adoptez une stratégie d’investisseur :
- Négociez une décote de 5 à 15%
- Ciblez des locataires adaptés (étudiants, jeunes actifs, personnes en mobilité professionnelle)
- Installez du double vitrage renforcé (déductible)
- Louez légèrement en dessous du marché pour assurer un taux d’occupation maximal
Ces biens se louent très bien en centre-ville où la demande locative est forte. Le vis-à-vis et le bruit ne gênent pas tous les profils de locataires.
Pourquoi les défauts d’un bien sont des leviers de rentabilité pour l’investisseur
La décote
Un bien avec des défauts se vend moins cher. C’est mathématique. Ces défauts sont des opportunités pour négocier une décote importante. Quand un acheteur particulier fuit un appartement mal isolé ou sombre, le vendeur baisse son prix. Parfois de 10%, 15%, voire 20% selon le marché.
Pour vous, investisseur, cette décote est un cadeau. Elle améliore directement votre rentabilité locative. Moins vous achetez cher, plus votre rendement grimpe.
Exemple concret : Un T2 de 45m² vendu 150 000€ au lieu de 170 000€ à cause d’une mauvaise isolation. Vous économisez 20 000€ à l’achat. Si le loyer est de 650€/mois, votre rendement brut passe de 4,6% à 5,2%.
Les travaux déductibles
Ces défauts deviennent vos meilleurs atouts. Adorez-les : ils vous offrent un argument de négociation solide. Une décote de 15 à 25% est souvent possible, surtout dans les villes où l’offre est abondante. Ensuite, planifiez des travaux de rénovation énergétique — déductibles et valorisants. Sans oublier l’avantage fiscal : le déficit foncier, qui peut atteindre 21 400€ par an pour certains travaux.
Un bien rénové se loue mieux et plus cher
Après travaux, votre bien transformé attire des locataires de qualité. Un appartement rénové, bien isolé, lumineux après l’installation de nouvelles fenêtres se loue 10 à 20% plus cher qu’un bien vétuste comparable.
Vous créez de la valeur. Vous maîtrisez votre investissement de A à Z. Et surtout, vous réduisez la vacance locative : les biens en bon état se louent rapidement. Transformer les défauts en opportunités, c’est la stratégie gagnante des investisseurs rentables.
Comment repérer et saisir ces opportunités avant les autres investisseurs
Le mandat de recherche : Accédez aux 80 % de biens jamais publiés en ligne
Saviez-vous que 80 % des biens immobiliers décotés ne sont jamais publiés sur les plateformes en ligne ? Ces opportunités — offrant des décotes de 15 à 25 % — se vendent souvent en moins de 72 heures, bien avant d’être visibles par le grand public.
En réalité, les meilleures opportunités — celles qui offrent des décotes de 15 à 25% — se vendent souvent en moins de 72 heures, et ce, bien avant d’être mises en ligne.
Pourquoi une telle discrétion ?
– Les vendeurs pressés (successions, divorces, difficultés financières) privilégient les réseaux privés pour éviter les retards.
– Les agents immobiliers contactent d’abord leur carnet d’investisseurs fidèles avant toute diffusion.
– Quand un bien apparaît enfin en ligne, il a déjà été refusé par 15 investisseurs aguerris.
Exemple concret : Un T3 à Lens, classé DPE G, vendu 30 % sous le marché parce que le vendeur devait liquider rapidement. Sans mandat, vous ne l’auriez jamais vu. Avec, vous seriez le premier à faire une offre.
Les investisseurs les plus rentables ne cherchent pas sur internet. Ils trouvent leurs pépites grâce à un mandat de recherche.
Et vous ?
- Combien d’opportunités avez-vous déjà manquées ?
- Et si la prochaine affaire à +20 % de rentabilité se vendait demain, sans que vous le sachiez ?
Ne laissez pas le hasard décider : Optez pour un mandat de recherche et accédez aux 80 % de biens jamais publiés.
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet : « Mandat de recherche immobilier : Le Guide de l’investisseur » — article à venir.)
Conclusion
En définitive, les défauts qui effraient les acheteurs particuliers sont vos meilleurs alliés pour investir malin. Que ce soitune mauvaise isolation, un DPE médiocre ou des problèmes d’humidité, chaque imperfection peut être transformée en opportunité : décote à l’achat, travaux déductibles, valorisation du bien et loyers majorés. Alors, plutôt que de chercher le bien parfait, concentrez-vous sur le bien perfectible. Car, comme le disent les investisseurs aguerris : « La fortune se cache là où les autres ne regardent pas.«
La formule gagnante :
✅ Achat avec décote importante
✅ Travaux déductibles et optimisation fiscale
✅ Augmentation de la valeur du bien
✅ Loyers plus élevés après rénovation
✅ Rentabilité maximisée
Et vous, êtes-vous prêt à saisir ces opportunités ?
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